Il presente parere ha ad oggetto l’interpretazione dell’art. 34-ter del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con particolare riferimento alla nozione di “parziale difformità” utilizzata dal legislatore per individuare le varianti in corso d’opera relative a titoli edilizi rilasciati anteriormente all’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10.
Il problema interpretativo nasce dalla necessità di stabilire se una variante realizzata, ad esempio, nel 1967 debba essere qualificata alla luce delle categorie giuridiche esistenti all’epoca della sua realizzazione oppure se debba essere sottoposta, retrospettivamente, all’attuale distinzione tra parziale difformità e variazione essenziale risultante dagli artt. 31, 32 e 34 del d.P.R. n. 380/2001.
La questione assume notevole rilievo pratico.
Nell’attuale sistema, infatti, la variazione essenziale è sottoposta, quanto al regime sanzionatorio, ad una disciplina sostanzialmente assimilata a quella della totale difformità, mentre la parziale difformità conserva una propria autonomia ed è assoggettata alla disciplina dell’art. 34.
L’applicazione retrospettiva della nozione attuale di variazione essenziale può pertanto produrre un effetto particolarmente rilevante: una modifica apportata durante la costruzione di un edificio regolarmente assentito negli anni Sessanta potrebbe essere oggi considerata talmente rilevante da sottrarre l’intervento alla disciplina speciale dell’art. 34-ter.
Il quesito può pertanto essere formulato nei seguenti termini:
se, ai fini dell’applicazione dell’art. 34-ter, la natura parziale della difformità debba essere accertata secondo le categorie normative vigenti all’epoca dell’esecuzione della variante oppure utilizzando anche la successiva categoria della variazione essenziale, introdotta nell’ordinamento soltanto dalla legge n. 47 del 1985.
La risposta richiede una ricostruzione storica della disciplina.
La disposizione oggi vigente stabilisce che possono essere regolarizzati gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscano parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge n. 10/1977 e che non siano riconducibili alle tolleranze dell’art. 34-bis. La regolarizzazione avviene mediante SCIA e pagamento dell’oblazione prevista dalla norma.
La scelta legislativa di individuare proprio nell’entrata in vigore della legge n. 10/1977 lo spartiacque temporale della disciplina impone, pertanto, di verificare quale fosse il significato giuridico della difformità edilizia nel sistema antecedente e in quale momento sia comparsa nell’ordinamento la distinta figura della variazione essenziale.
Il sistema originario della legge n. 1150 del 1942
La legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 costruiva la disciplina edilizia attorno alla licenza edilizia.
Il sistema originario non conosceva la moderna classificazione tripartita tra totale difformità, variazione essenziale e parziale difformità.
L’elemento fondamentale era rappresentato dall’esistenza di un titolo edilizio e dalla corrispondenza dell’opera concretamente realizzata al progetto assentito.
La difformità rappresentava pertanto, in termini generali, uno scostamento dell’opera rispetto alla licenza e al relativo progetto.
Ciò non significa, naturalmente, che ogni difformità fosse considerata identica sul piano sostanziale. Anche prima della successiva tipizzazione legislativa era possibile distinguere, in concreto, modificazioni più o meno rilevanti dell’organismo edilizio.
Ciò che mancava era però una categoria normativa autonoma denominata “variazione essenziale”, dotata degli effetti giuridici che oggi le attribuisce l’ordinamento.
Questa distinzione è fondamentale ai fini del presente parere: altro è riconoscere che anche nel precedente ordinamento la rilevanza quantitativa e qualitativa dello scostamento poteva assumere importanza; altro è retroproiettare su quel sistema una fattispecie legislativa successivamente tipizzata.
La legge ponte n. 765 del 1967
La legge 6 agosto 1967, n. 765 ampliò profondamente l’ambito dell’obbligo della licenza edilizia e rafforzò i poteri comunali di vigilanza sull’attività costruttiva.
Non introdusse tuttavia una disciplina corrispondente all’attuale sistema delle variazioni essenziali.
Pertanto, con riferimento ad un edificio realizzato nel 1967 sulla base di una licenza edilizia, il problema era essenzialmente quello di confrontare opera assentita e opera realizzata, verificando l’esistenza e la consistenza delle difformità.
Non esisteva ancora un parametro legislativo nazionale – e tanto meno regionale – attraverso il quale determinate modificazioni venissero automaticamente qualificate come “variazioni essenziali” e, per tale ragione, assimilate alla totale difformità.
Questo è precisamente il contesto storico nel quale devono essere collocate le varianti cui oggi si riferisce l’art. 34-ter.
Lo spartiacque della legge n. 10 del 1977
Con la legge 28 gennaio 1977, n. 10, il sistema subisce una trasformazione importante.
La licenza edilizia viene sostituita dalla concessione edilizia e, soprattutto per quanto interessa in questa sede, l’art. 15 introduce una disciplina sanzionatoria più articolata.
La norma distingue espressamente le opere eseguite “in totale difformità o in assenza della concessione” dalle opere “solo parzialmente difformi dalla concessione” e stabilisce altresì che le varianti debbano essere approvate prima del rilascio del certificato di abitabilità.
Si tratta di un passaggio storico particolarmente significativo.
Nel 1977, dunque, il legislatore conosce e utilizza già espressamente la contrapposizione tra totale e parziale difformità, ma non introduce ancora la terza categoria della variazione essenziale.
Il sistema può schematicamente rappresentarsi così:
assenza del titolo / totale difformità ↔ parziale difformità.
Manca ancora la categoria intermedia destinata successivamente ad assumere un’importanza decisiva:
variazione essenziale.
Proprio questo dato conferisce particolare significato alla scelta compiuta nel 2024 dal legislatore dell’art. 34-ter di assumere l’entrata in vigore della legge n. 10/1977 quale limite temporale.
La legge n. 47 del 1985
La vera svolta, sotto il profilo qui considerato, avviene con la legge 28 febbraio 1985, n. 47.
È con tale legge che la variazione essenziale acquista autonoma rilevanza normativa.
Il legislatore introduce una classificazione più sofisticata degli scostamenti dal titolo edilizio e demanda alle Regioni la determinazione delle variazioni essenziali, sulla base dei criteri fissati dalla normativa statale.
Si consolida così il sistema che distingue:
totale difformità – variazione essenziale – parziale difformità.
La conseguenza è particolarmente importante.
La variazione essenziale non rappresenta semplicemente un diverso modo linguistico di indicare una difformità particolarmente consistente: diviene una specifica fattispecie normativa, cui l’ordinamento collega conseguenze sanzionatorie proprie.
Il d.P.R. n. 380 del 2001
Il Testo Unico dell’edilizia recepisce e sistematizza questa evoluzione.
L’art. 31 disciplina gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali; l’art. 32 disciplina la determinazione delle variazioni essenziali, conservando un ruolo fondamentale alla legislazione regionale; l’art. 34 disciplina invece gli interventi eseguiti in parziale difformità.
Il sistema attuale è dunque il punto di arrivo di una progressiva differenziazione delle categorie dell’illecito edilizio, e non può essere considerato come se fosse sempre esistito nella medesima forma.
La ricostruzione storica consente di mettere a fuoco il punto centrale del quesito.
La variazione essenziale non costituisce una categoria originaria del diritto edilizio italiano.
Essa è il risultato di una precisa scelta normativa compiuta successivamente rispetto al periodo storico preso in considerazione dall’art. 34-ter.
Prima della sua introduzione legislativa potevano certamente esistere modificazioni molto rilevanti rispetto al progetto assentito: aumenti volumetrici, modificazioni della sagoma, spostamenti dell’edificio, mutamenti delle caratteristiche costruttive o distributive.
Ma l’esistenza materiale di una modificazione importante non equivale all’esistenza della categoria giuridica della variazione essenziale.
È precisamente questa distinzione che deve essere preservata nell’interpretazione dell’art. 34-ter.
La legge n. 47/1985 attribuisce alla variazione essenziale una funzione qualificatoria nuova: determinate difformità, pur intervenendo rispetto ad un titolo esistente, assumono una consistenza tale da essere sottratte al normale regime della parziale difformità e ricondotte ad un trattamento maggiormente rigoroso.
Il successivo art. 32 del d.P.R. n. 380/2001 conferma questa impostazione, individuando alcuni parametri fondamentali – tra i quali, secondo la disciplina vigente, il mutamento della destinazione d’uso implicante variazione degli standard, l’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, le modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato, il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito e determinate violazioni della normativa antisismica – e affidando alle Regioni la relativa specificazione.
È quindi una categoria normativamente tipizzata e non una mera descrizione fattuale.
Da ciò deriva una prima conseguenza interpretativa.
Non appare metodologicamente corretto partire dall’attuale art. 32, applicarne retrospettivamente i parametri ad un edificio realizzato nel 1967 e, una volta accertato che lo scostamento avrebbe oggi natura essenziale, concludere automaticamente che quell’intervento non possa costituire una parziale difformità rilevante ai sensi dell’art. 34-ter.
Una simile operazione finirebbe infatti per assumere come premessa proprio ciò che deve essere dimostrato: che il legislatore dell’art. 34-ter abbia voluto sottoporre fatti anteriori al 1977 ad una categoria classificatoria introdotta soltanto successivamente.
Occorre invece muovere dal dato opposto.
L’art. 34-ter è stato espressamente costruito per le “varianti in corso d’opera” relative a titoli rilasciati anteriormente alla legge n. 10/1977. Il legislatore del 2024 avrebbe potuto richiamare la nozione di variazione essenziale dell’art. 32 o escludere espressamente dall’ambito applicativo della disposizione le opere che, secondo la legislazione attuale, sarebbero qualificabili come tali. Non lo ha fatto.
Ha richiesto soltanto che si tratti di una parziale difformità dal titolo e che l’intervento non ricada nelle tolleranze dell’art. 34-bis.
Ne deriva che il problema centrale non consiste nello stabilire se la variante del 1967 sarebbe oggi qualificabile come variazione essenziale, bensì nello stabilire se essa, considerata nel sistema storico nel quale venne realizzata e nella sua relazione con l’edificio assentito, conservi natura di variante rispetto all’opera autorizzata, anziché configurare la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso o sostanzialmente privo di rapporto con il titolo originario.
Questa precisazione consente anche di evitare un’eccessiva estensione della tesi sostenuta nel presente parere.
Non si intende affermare che qualsiasi modificazione apportata ad un edificio prima del 1977 debba automaticamente considerarsi parziale difformità.
Una trasformazione talmente radicale da determinare la realizzazione di un’opera ontologicamente diversa da quella assentita potrebbe infatti collocarsi al di fuori della stessa nozione di “variante in corso d’opera” utilizzata dall’art. 34-ter.
La tesi è più circoscritta e, proprio per questo, più solida:
una variante storica che mantenga riconoscibile l’identità dell’organismo edilizio assentito non può essere esclusa dall’art. 34-ter per il solo fatto che, applicando retroattivamente i parametri introdotti dalla legislazione del 1985 e oggi contenuti nell’art. 32 del d.P.R. n. 380/2001, essa sarebbe qualificabile come variazione essenziale.
È su questa distinzione che devono essere costruite l’interpretazione letterale, sistematica e teleologica della disposizione sviluppate nei capitoli successivi.
La ricostruzione storica svolta nei paragrafi precedenti consente di attribuire un significato preciso alla scelta compiuta dal legislatore nell’art. 34-ter del d.P.R. n. 380/2001.
La disposizione non assume quale riferimento temporale né l’entrata in vigore della legge n. 47/1985, che introdusse la categoria normativa della variazione essenziale, né quella del Testo Unico dell’edilizia, ma individua espressamente come spartiacque l’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10.
Tale scelta non appare meramente cronologica.
La legge n. 10/1977 segnò infatti una significativa trasformazione del regime edilizio: alla licenza edilizia subentrò la concessione e, per quanto qui maggiormente interessa, l’art. 15 introdusse una disciplina espressa delle difformità e delle varianti, distinguendo le opere realizzate in totale difformità o in assenza di concessione dalle opere soltanto parzialmente difformi e prevedendo che le varianti dovessero essere approvate prima del rilascio del certificato di abitabilità.
La rilevanza di questo spartiacque trova oggi una conferma particolarmente autorevole nelle Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del decreto Salva Casa, pubblicate dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.
Il Ministero, nell’illustrare specificamente l’art. 34-ter, afferma che prima dell’entrata in vigore della legge n. 10/1977 non erano disciplinate l’ipotesi di parziale difformità dal titolo e le varianti in corso d’opera e chiarisce che la nuova disposizione è stata introdotta proprio per farsi carico di tale situazione storica, riguardante una parte significativa del patrimonio edilizio risalente.
Tale indicazione interpretativa assume particolare importanza perché conferma che la data del 1977 è stata scelta in relazione ad una discontinuità normativa, e non semplicemente per individuare immobili particolarmente risalenti.
L’art. 34-ter costituisce, dunque, una disposizione speciale destinata a regolare situazioni formatesi in un sistema nel quale non esisteva ancora la disciplina successivamente introdotta dalla legge Bucalossi.
Da ciò non consegue che qualsiasi difformità realizzata anteriormente al 1977 possa essere regolarizzata.
La norma richiede espressamente che l’intervento sia qualificabile come “variante in corso d’opera” e che costituisca “parziale difformità” dal titolo originario.
Rimangono pertanto estranee alla disposizione le opere realizzate senza alcun rapporto funzionale e strutturale con il titolo originario, le nuove costruzioni autonome e, più in generale, gli interventi che non possano essere considerati modificazioni del progetto assentito.
Il significato dello spartiacque del 1977 è quindi più circoscritto ma, proprio per questo, più convincente: per stabilire se una modificazione ante 1977 possa essere ricondotta alla speciale fattispecie dell’art. 34-ter occorre tener conto del contesto normativo proprio dell’epoca, evitando di sovrapporre automaticamente ad esso categorie classificatorie introdotte successivamente.
Anche il dato letterale assume particolare rilievo.
Il comma 1 dell’art. 34-ter individua gli interventi regolarizzabili attraverso tre elementi:
a) deve trattarsi di interventi realizzati come varianti in corso d’opera;
b) tali varianti devono costituire parziale difformità dal titolo;
c) il titolo deve essere stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge n. 10/1977.
La disposizione aggiunge espressamente che non devono ricorrere le ipotesi di tolleranza previste dall’art. 34-bis.
Non compare, invece, alcun richiamo all’art. 32 del d.P.R. n. 380/2001 né la norma stabilisce che debba essere preventivamente verificato se l’intervento, applicando i parametri normativi attuali, sarebbe qualificabile come variazione essenziale.
Il confronto con l’art. 36-bis è particolarmente significativo.
Quando il legislatore del Salva Casa ha voluto includere espressamente le variazioni essenziali nell’ambito di una determinata disciplina, lo ha fatto mediante un esplicito riferimento alle “variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32”.
Nell’art. 34-ter tale richiamo manca.
Questa differenza lessicale non consente, da sola, di affermare che ogni modificazione oggi qualificabile come variazione essenziale sia necessariamente riconducibile all’art. 34-ter; dimostra tuttavia che non è testualmente previsto il procedimento inverso, ossia che la qualificazione attuale ex art. 32 determini automaticamente l’esclusione dalla disciplina delle varianti ante 1977.
La questione deve dunque essere risolta verificando se, per caratteristiche e consistenza, l’intervento storico conservi natura di variante rispetto all’opera assentita e di difformità soltanto parziale rispetto ad essa.
La nozione di “parzialità” non può essere svuotata di significato: deve permanere un’identità sostanziale tra l’organismo edilizio autorizzato e quello realizzato.
Ma tale verifica è concettualmente diversa dall’applicazione automatica e retrospettiva dell’art. 32.
In altri termini, non si sostiene che la variazione essenziale sia irrilevante in assoluto quale possibile elemento interpretativo della consistenza della trasformazione; si sostiene, più precisamente, che l’attuale art. 32 non può essere assunto come criterio normativo esclusivo e retroattivo per qualificare una variante realizzata in un’epoca nella quale quella categoria non esisteva.
La questione deve quindi essere affrontata sul piano del diritto intertemporale.
L’art. 34-ter è una norma attuale che attribuisce oggi determinati effetti giuridici a fatti verificatisi prima del 1977.
Non si tratta, pertanto, di sostenere semplicisticamente l’applicazione del principio tempus regit actum, poiché è indubbio che il procedimento di regolarizzazione sia oggi disciplinato dalla normativa vigente.
Occorre invece distinguere tra due piani.
La disciplina procedimentale e gli effetti della regolarizzazione sono quelli attualmente previsti dall’art. 34-ter; la ricostruzione e qualificazione del fatto storico non può, tuttavia, prescindere dal quadro normativo nel quale quel fatto si è verificato, soprattutto quando è lo stesso legislatore contemporaneo a selezionare espressamente gli interventi anteriori ad una determinata riforma legislativa.
La distinzione è decisiva.
Una cosa è applicare oggi una norma sopravvenuta favorevole ad una situazione pregressa; altra cosa è utilizzare retroattivamente una categoria classificatoria successiva per restringere l’ambito della stessa norma favorevole.
Nel 1967 non esisteva una categoria normativa autonoma di variazione essenziale.
Essa sarà introdotta successivamente e riceverà una precisa tipizzazione legislativa soltanto con la legge n. 47/1985.
Ne consegue che la verifica richiesta dall’art. 34-ter dovrebbe concentrarsi anzitutto sul rapporto tra titolo originario e opera concretamente realizzata: occorre stabilire se quest’ultima rappresenti ancora, nella sua identità complessiva, l’edificio assentito, sia pure modificato in corso d’opera, oppure costituisca un organismo edilizio diverso o un’opera autonoma.
Questa lettura consente di evitare entrambi gli estremi interpretativi.
Da un lato, non ogni difformità ante 1977 diventa automaticamente “parziale”; dall’altro, non ogni difformità che sarebbe oggi qualificabile come essenziale viene automaticamente espulsa dall’art. 34-ter.
Il criterio decisivo diventa la persistenza dell’identità dell’intervento assentito e la riconducibilità delle modificazioni ad una variante eseguita durante la sua realizzazione.
L’interpretazione teleologica offre oggi un elemento particolarmente rilevante, costituito dalle Linee guida del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti sul decreto Salva Casa.
Nel paragrafo specificamente dedicato all’art. 34-ter, il MIT chiarisce che la disposizione è funzionale a regolare le varianti realizzate in sede esecutiva rispetto a titoli anteriori alla legge n. 10/1977 e collega espressamente la nuova disciplina alla circostanza che, prima della legge Bucalossi, né la parziale difformità né le varianti in corso d’opera erano oggetto di una specifica disciplina. Il Ministero aggiunge che la nuova previsione mira proprio a farsi carico di tale situazione, tenuto conto del carattere risalente di una parte considerevole del patrimonio edilizio italiano.
La finalità della disposizione risulta pertanto chiaramente storico-regolarizzatrice.
Il legislatore prende in considerazione edifici costruiti secondo modalità amministrative proprie di un’epoca nella quale il sistema delle varianti non presentava il grado di formalizzazione successivamente introdotto.
Sarebbe difficilmente conciliabile con tale finalità applicare meccanicamente a queste situazioni la classificazione normativa elaborata successivamente, così da escludere dalla regolarizzazione proprio una parte delle varianti che il legislatore ha inteso recuperare.
Ciò non significa trasformare l’art. 34-ter in un condono generalizzato.
Il limite resta interno alla stessa disposizione: deve trattarsi effettivamente di una variante in corso d’opera in parziale difformità, e non di un edificio privo di titolo o di una nuova costruzione autonoma.
La ratio legis suggerisce tuttavia che tale requisito debba essere interpretato tenendo conto delle peculiarità del regime storico ante 1977 e non attraverso la mera trasposizione delle categorie sanzionatorie successivamente elaborate.
Un ulteriore argomento deriva dalla stessa struttura della categoria della variazione essenziale.
La legge n. 47/1985, e successivamente l’art. 32 del d.P.R. n. 380/2001, hanno configurato la variazione essenziale come fattispecie alla cui concreta determinazione concorre la legislazione regionale.
Si tratta quindi di una categoria giuridica formatasi all’interno di un assetto normativo successivo a quello nel quale furono realizzati gli interventi contemplati dall’art. 34-ter.
È necessario, su questo punto, evitare un’affermazione eccessiva: nel 1970 erano state istituite le Regioni ordinarie e già prima del 1977 iniziava progressivamente a svilupparsi una legislazione urbanistica regionale.
Ciò che rileva, però, è diverso.
Nel 1967 – e comunque nel sistema normativo cui guarda l’art. 34-ter – non esisteva il meccanismo legislativo successivamente introdotto dalla legge n. 47/1985, che attribuisce alle Regioni la determinazione delle variazioni essenziali.
Applicare oggi direttamente una legge regionale adottata in attuazione di tale successiva disciplina per qualificare una variante del 1967 significherebbe utilizzare come parametro decisivo una fattispecie normativa inesistente al momento della realizzazione dell’opera.
La disciplina regionale vigente può certamente assumere rilievo nei procedimenti attuali nei limiti in cui la legge statale lo preveda; non appare invece giustificato trasformarla, in assenza di un espresso rinvio dell’art. 34-ter, nel criterio retroattivo attraverso il quale riclassificare l’intervento storico.
Anche sotto questo profilo appare preferibile concentrare l’accertamento sulla natura dell’intervento quale variante dell’organismo assentito, valutandone concretamente entità, funzione, collocazione, consistenza e rapporto con il progetto originario.
La giurisprudenza formatasi sull’art. 34-ter è ancora limitata e non risulta, allo stato, essersi pronunciata espressamente sulla specifica questione oggetto del presente parere: se una variante ante 1977 possa essere esclusa dalla disposizione per il solo fatto di risultare oggi riconducibile ai parametri della variazione essenziale ex art. 32.
Sono tuttavia emersi alcuni principi utili.
Il Consiglio di Stato, sez. VII, con sentenza 17 marzo 2026, n. 2215, ha escluso l’applicabilità dell’art. 34-ter ad opere già qualificate come nuove costruzioni, ribadendo che la disposizione presuppone l’esistenza di una parziale difformità rispetto al titolo originario.
La pronuncia è importante perché conferma che l’art. 34-ter non costituisce una sanatoria indiscriminata degli interventi ante 1977: occorre che le opere rimangano effettivamente riconducibili ad una variante del progetto assentito.
La medesima sentenza distingue, peraltro, chiaramente l’ambito dell’art. 34-ter da quello dell’art. 36-bis: quest’ultimo contempla espressamente anche le variazioni essenziali di cui all’art. 32, mentre l’art. 34-ter è costruito sulla diversa nozione di variante in corso d’opera costituente parziale difformità.
Anche TAR Campania, Salerno, sez. II, 18 febbraio 2026, n. 338, nell’esaminare l’invocazione dell’art. 34-ter, ha posto l’accento sulla necessità di provare che le opere siano state effettivamente realizzate come varianti in corso d’opera rispetto al titolo anteriore al 1977, escludendone l’applicazione quando i manufatti risultino realizzati in momenti storici distinti.
Questi primi arresti consentono di precisare ulteriormente la tesi.
Non appare sostenibile affermare che, prima del 1977, qualsiasi scostamento rispetto alla licenza debba oggi essere considerato parziale difformità.
La distinzione deve invece essere operata tra:
a) modificazioni eseguite contestualmente o comunque in corso di realizzazione dell’edificio assentito, che lasciano riconoscibile l’identità sostanziale dell’organismo edilizio originariamente autorizzato;
e
b) opere autonome, successive o tali da configurare una costruzione diversa e non più riconducibile al titolo originario.
Le seconde restano estranee all’art. 34-ter.
Per le prime, invece, non risulta allo stato un principio giurisprudenziale secondo cui la mera astratta riconducibilità della modifica ai parametri dell’attuale art. 32 comporti automaticamente l’esclusione dalla disciplina speciale.
Ed è precisamente in questo spazio interpretativo che si colloca la conclusione del presente parere.
Alla luce dell’evoluzione normativa, del dato letterale, delle indicazioni ministeriali e dei primi arresti giurisprudenziali, appare sostenibile ritenere che, ai fini dell’art. 34-ter, la parziale difformità di una variante ante 1977 debba essere accertata verificando in concreto il rapporto tra l’opera assentita e quella realizzata e tenendo conto del regime normativo esistente all’epoca, senza applicare automaticamente e retroattivamente la categoria della variazione essenziale introdotta dalla legge n. 47/1985.
Il limite della disposizione deve essere individuato non nella circostanza che la modifica avrebbe potuto essere qualificata, secondo il diritto sopravvenuto, come “essenziale”, bensì nella perdita del carattere stesso di variante: vale a dire quando la trasformazione sia tale da non rappresentare più una modificazione dell’organismo edilizio assentito, ma dia luogo ad una costruzione autonoma o sostanzialmente diversa.
In formula sintetica:
non “variante essenziale oggi = esclusione automatica dall’art. 34-ter”, bensì “perdita dell’identità e della riconducibilità dell’opera al titolo originario = esclusione dall’art. 34-ter”.
È questa, allo stato della normativa e della giurisprudenza disponibile, l’interpretazione che appare maggiormente coerente con la funzione speciale attribuita dal legislatore alle varianti anteriori alla legge n. 10 del 1977.
Avv. Prof. Bruno SANTAMARIA
