L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, con la recentissima Sentenza n. 14/2024 ha affrontato il caso dei manufatti realizzati solo parzialmente (molto spesso i famosi scheletri), dopodiché è decaduto il permesso di costruire e le opere non sono state completate.
In questi casi anche se la parte di opera è stata realizzata conformemente al permesso di costruire, non è consentito comunque poter realizzare solo una parte di ciò che è stato autorizzato col titolo edilizio e quindi i lavori parziali costituiscono vero e proprio abuso edilizio e come tali vanno rimossi.
Questo è quanto scrive in sintesi il Consiglio di Stato.
Sappiamo bene che ci sono svariate situazioni in cui vediamo immobili realizzati solo parzialmente e poi non completato; secondo quanto stabilito dall’Adunanza Plenaria, i Comuni devono ordinarne la demolizione poiché sussiste la “divergenza tra consentito e realizzato”.
Riportiamo qui di seguito le specifiche prescrizioni dell’Adunanza Plenaria indicate in sentenza:
“- in caso di realizzazione, prima della decadenza del permesso di costruire, di opere non completate, occorre distinguere a seconda se le opere incomplete siano autonome e funzionali oppure no;
- nel caso di costruzioni prive dei suddetti requisiti di autonomia e funzionalità, il Comune deve disporne la demolizione e la riduzione in pristino ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, in quanto eseguite in totale difformità rispetto al permesso di costruire;
- qualora il permesso di costruire abbia previsto la realizzazione di una pluralità di costruzioni funzionalmente autonome (ad esempio villette) che siano rispondenti al permesso di costruire considerando il titolo edificatorio in modo frazionato, gli immobili edificati – ferma restando l’esigenza di verificare se siano state realizzate le opere di urbanizzazione e ferma restando la necessità che esse siano comunque realizzate - devono intendersi supportati da un titolo idoneo, anche se i manufatti realizzati non siano totalmente completati, ma – in quanto caratterizzati da tutti gli elementi costitutivi ed essenziali - necessitino solo di opere minori che non richiedono il rilascio di un nuovo permesso di costruire;
- qualora invece, le opere incomplete, ma funzionalmente autonome, presentino difformità non qualificabili come gravi, l’Amministrazione potrà adottare la sanzione recata dall’art. 34 del T.U.;
- è fatta salva la possibilità per la parte interessata, ove ne sussistano tutti i presupposti, di ottenere un titolo che consenta di conservare l’esistente e di chiedere l’accertamento di conformità ex art. 36 del T.U. nel caso di opere “minori” (quanto a perimetro, volumi, altezze) rispetto a quelle assentite, in modo da dotare il manufatto – di per sé funzionale e fruibile - di un titolo idoneo, quanto alla sua regolarità urbanistica”.
Questa sentenza comporterà la riapertura di situazioni che sembravano consolidate, di opere parziali lasciate per anni incompiute di cui se ne possono vedere vari esempi nelle nostre città. Ora i Comuni dovranno necessariamente intervenire.
Avv. Prof. Bruno SANTAMARIA
