Presto una nuova legge regionale sulla riduzione del consumo di suolo - Anteprima

La Regione Lombardia ha avviato tutte le attività per arrivare alla assunzione di una nuova legge regionale per la semplificazione e l’incentivazione per la rigenerazione urbana e territoriale, finalizzata principalmente al recupero del patrimonio edilizio esistente, modificando la legge 12/2005 e la Legge n. 31/2014. Abbiamo quindi cercato di sintetizzare le modifiche che saranno apportate, per argomenti principali.

RIGENERAZIONE

La rigenerazione urbana permette la sostituzione, il riuso, la riqualificazione di un’area preesistente e già costruita nonché la riorganizzazione dell’assesto urbano attraverso il recupero di queste aree degradate, sottoutilizzate o dismesse.

Naturalmente la finalità della Legge è quella di avere una maggiore sostenibilità oltre che resilienza ambientale e sociale e innovazione tecnologica.

Questa nuova legge dovrà stabilire gli obiettivi e i criteri con le modalità di attuazione da parte degli enti territoriali oltre a prevedere incentivi per incrementare la prestazione energetica degli edifici.

SEMPLIFICAZIONE E INCENTIVI

Tutto questo ovviamente avverrà con la semplificazione delle procedure e la precisa indicazione degli incentivi economici; il tutto sempre con il fine di ridurre il consumo di suolo, per cui è evidente che saranno penalizzate in modo particolare le aree libere da edificazioni.

ADEGUAMENTI

Pertanto sarà dato maggiore impulso all’adeguamento dei PTCP al nuovo PTR Regionale approvato lo scorso dicembre 2018 e, conseguentemente, i PGT si dovranno poi adeguare ai nuovi PTCP, individuando in modo preciso gli ambiti in cui avviare i processi di rigenerazione, individuazione che nelle more di approvazione del nuovo PGT può essere fatta anche con una delibera di Consiglio Comunale.

BENEFICI

Questa nuova legge prevede inoltre la piena commerciabilità di qualsiasi diritto edificatorio attribuito a titolo di perequazione e compensazione, privilegiando l’atterraggio dei diritti edificatori proprio negli ambiti della rigenerazione urbana.
L’incentivazione di questa rigenerazione può arrivare fino all’incremento del 20% dei diritti edificatori già previsti da PGT.

PIANI ATTUATIVI A MAGGIORANZA

Un’altra importante modifica che verrà introdotta è quella relativa ai piani attuativi quando non vi è l’accordo di tutti i proprietari. Resta sempre sufficiente la maggioranza assoluta per la presentazione del piano e inoltre la procedura con cui vengono diffidati i dissenzienti a partecipare pena l’esproprio delle loro aree, non viene più fatta al momento della presentazione ma dopo che il piano è stato definitivamente approvato, così rendendo più spedito l’iter.

I PTCP

Anche per quanto riguarda i PTCP, vengono semplificate le modifiche degli stessi finalizzate all’attuazione di interventi di rigenerazione urbana e recupero del patrimonio di edilizia esistente. Verrà poi introdotto un nuovo articolo che prevede la possibilità di cooperazione con la Regione per lo sviluppo degli ambiti di rigenerazione urbana, mediante la conclusione di accordi anche tra privati e società partecipate dalla Regione. Questo per risolvere il problema dei casi in cui alcuni interventi sono troppo importanti e troppo vasti perché un privato possa assumersi direttamente ed esclusivamente i relativi oneri e scelte.

IMMOBILI DISMESSI DA TRE ANNI

Sarà poi introdotto un nuovo articolo relativo al recupero degli immobili dismessi da oltre tre anni che causano particolari criticità riguardo alla salute e alla sicurezza urbana e sociale ovvero il degrado ambientale urbanistico.

Si potrà ricorrere al permesso di costruire in deroga con premialità in favore dei proprietari che si attivano per tale recupero, ottenendo anche un incremento fino al 20% dei diritti edificatori. Per converso sarà previsto il potere sostitutivo del Comune in caso di inerzia del privato, proprio perché la criticità di questi immobili dismessi diventa una questione di interesse pubblico.

Verrà anche prevista la possibilità di eliminare l’immobile che può causare danni sotto il profilo ambientale potendo però mantenere il diritto edificatorio anche per un periodo di 10 anni.

ONERI E USO TEMPORANEO

Particolare attenzione poi verrà posta dalla Legge sulla possibilità di riduzione degli oneri concessori proprio per favorire questi interventi.

Una norma completamente nuova sarà quella che prevede, ancorchè per un periodo limitato, un uso anche differente rispetto a quello previsto dal PGT degli edifici poste nelle aree dismesse inutilizzate o sottoutilizzate, previo rispetto dei requisiti igienico sanitari e ambientali di sicurezza.

Dovrà essere il Consiglio comunale, a fronte di un interesse pubblico a che un immobile dismesso o sottoutilizzato non giaccia abbandonato, poter ampliare le possibili destinazioni d’uso per un periodo di tempo definito, così favorendo non solo il recupero dell’immobile ma anche lo sviluppo di iniziative economiche sociali e culturali anche solo per un periodo limitato.

TIPOLOGIE DI INTERVENTI

Verrà poi fatta chiarezza una volta e per tutte circa il regime giuridico degli interventi poiché verranno puntualmente indicate le sole fattispecie possibili, così come previsto dal DPR 380/2001, vale a dire i) interventi senza titolo, ii) con CILA, iii) con SCIA, iv) con SCIA in alternativa al permesso di costruire, con permesso di costruire e infine con permesso di costruire convenzionato.

A proposito di quest’ultimo viene precisato che l’approvazione della convenzione è sempre di competenza della Giunta comunale. Saranno inoltre assoggettati a sola SCIA e non quindi necessariamente al permesso di costruire anche gli interventi di solo ampliamento.

RECUPERO SOTTOTETTI

Una modifica importante ma anche doverosa che viene apportata alla L.R. 12/2005 è quella che elimina la previsione del recupero dei sottotetti dalla decorrenza del conseguimento dell’agibilità anche per il silenzio-assenso.

Infatti il silenzio-assenso sull’agibilità non si applica più poiché quest’ultima viene esclusivamente conseguita attraverso la SCIA presentata direttamente dal tecnico incaricato.

MEDIE STRUTTURE DI VENDITA

Sempre per favorire il recupero dei fabbricati dismessi, viene apportata una modifica in caso di insediamento di medie strutture di vendita nei centri abitati nei Comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti.

Recuperando l’edificio esistente, la dotazione di parcheggi pubblici o ad uso pubblico previsti dalla normativa di settore può essere definita una apposita convenzione con il Comune anche in deroga alle dotazioni minime.

RECUPERO PIANI TERRA

Infine un’ultima segnalazione merita l’estensione che verrà fatta anche ai piani terra della disciplina per il recupero dei vani e dei locali seminterrati esistenti, di cui alla L.R. n. 7/2017.

Per l’eventuale insediamento di nuovi esercizi di vicinato al piano terra di edifici esistenti con affaccio sullo spazio pubblico è escluso dal pagamento del contributo di costruzione e non deriva la variazione del fabbisogno di aree per servizi, attrezzature pubbliche e di interesse pubblico in generale.

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Allo stato attuale questa proposta di legge è ancora allo studio sia degli uffici regionali che anche delle altre autorità interessate, per cui è prematuro fornire una elencazione specifica delle singole modifiche; tuttavia non appena vi saranno delle indicazioni più puntuali e possibilmente definitive, sarà cura del nostro Studio fornire un opportuno aggiornamento.

Come Studio siamo direttamente impegnati a fornire ogni utile indicazione o collaborazione per una più completa ed esaustiva stesura delle modifiche normative, fermo restante che va salvaguardato l’obiettivo principale posto dalla Regione, vale a dire la riduzione del consumo di suolo.

Questo ci porta anche a dire e a suggerire a chi fosse interessato, di valutare attentamente e tempestivamente eventuali interventi edificatori su aree libere e interessate da piani attuativi, posto che proprio queste aree potranno essere l’oggetto diretto di interventi riduttivi e penalizzanti da parte delle nuove strumentazioni territoriali che dovranno essere necessariamente approvate.

Più in particolare, va considerato che le singole amministrazioni provinciali stanno adottando le procedure per variare i loro PTCP (la Provincia di Monza e Brianza ha già avviato la procedura per la quale è possibile presentare dei suggerimenti entro la data del 30/9/2019) e via via seguiranno le altre Province a cui poi farà seguito necessariamente l’adeguamento dei singoli PGT comunali, adeguamenti necessariamente finalizzati alla riduzione del consumo del suolo.

Per ogni altra richiesta o esigenza lo Studio rimane a disposizione.