La nozione di “volumetria accessoria” indicata, a vario titolo, negli strumenti urbanistici comunali desta sicuramente dei problemi interpretativi, posto che la normativa attuale è carente di un’espressa definizione sul punto.
Pur volendo l’esigenza di uniformità dei concetti creare una sorta di semplificazione applicativa per questo specifico elemento, esso necessita di un approfondimento interpretativo, al fine di ricavarne una nozione diretta ed univoca, che colmi la lacuna lasciata dalla normativa.
Le “definizioni tecniche uniformi” in edilizia recepite, per quanto concerne la Lombardia, dalla D.G.R. 24.10.2018 - n. XI/695 non riportano, come anticipato, l’indicazione di “volume accessorio” o di “volumetria accessoria”, mentre contemplano espressamente la “superficie accessoria”.
Il punto di partenza per una corretta soluzione ermeneutica è segnato proprio dalla “superficie accessoria”, cui il legislatore ha attribuito un’ampia descrizione, in modo da rendere ancor più netta la distinzione tra questa e le altre tipologie di superfici.
Nello specifico, la superficie accessoria viene tratteggiata come la “superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre” (cfr. voce n. 15 delle definizioni tecniche uniformi).
L’elemento caratteristico della superficie accessoria è fornito dall’inciso “aventi carattere di servizio” che testimonia lo stretto vincolo esistente tra i locali ad essa destinati (quali, esemplificando, cantine, balconi, logge, terrazze) e quelli ad uso abitativo (quali soggiorno, camere da letto, cucina, etc.).
Per significato letterale, i locali accessori sono infatti qualcosa che “accede” (o meglio “si aggiunge”) alla superficie abitabile e che è alla stessa avvinto da un legame di servizio.
Questo dato viene ancor più esplicitamente confermato dalla definizione tecnica uniforme di “superficie complessiva” (cfr. voce n. 16 delle definizioni tecniche uniformi), la quale viene ottenuta addizionando la superficie utile (inerente ai locali abitabili) e il 60% della superficie accessoria.
La superficie accessoria è quindi una voce distinta dalla superficie utile e che viene ad essa sommata per ricavare la superficie complessiva.
Tale differenziazione viene imposta da un giudizio di ragionevolezza.
Se la superficie accessoria fosse intesa come una quota-parte della superficie utilizzabile per le funzioni principali/abitative, si perverrebbe alla deteriore ipotesi di un’arbitraria riduzione di quest’ultima, che soffrirebbe dello scomputo del 60% della S.A.
In altre parole, su, ad esempio, 1.000 mq di superficie complessiva verrebbero detratti 600 mq di S.A., facendo residuare una quantità pari a meno della metà (400 mq) per la superficie concretamente utilizzabile a scopi abitativi.
Proprio per evitare di arrivare a queste illogiche conclusioni, il legislatore regionale ha voluto mantenere chiara la separazione tra la superficie abitativa e quella accessoria, che conserva intrinsecamente il carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso dell’immobile.
Un ragionamento non dissimile deve essere fatto analogicamente per i “volumi”, visto che la nozione di “volume urbanistico” recita testualmente: «volume convenzionale ottenuto moltiplicando la superficie lorda per l’altezza urbanistica, da utilizzarsi ai fini urbanistici» (cfr. voce n. 45 delle definizioni tecniche uniformi).
Si evince, da questa definizione, che anche con riferimento ai volumi il legislatore abbia voluto fare una distinzione tra il volume concretamente realizzato per le funzioni principali e quello accessorio, che va aggiunto a quello urbanistico come sopra determinato (si ricorda, per completezza, che la superficie accessoria è esclusa dalla superficie lorda).
I “volumi accessori” condividono infatti la medesima ratio delle “superfici accessorie” (ossia di avere carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione) e, in quanto tali, essi non possono essere inglobati nel computo della volumetria abitabile (così come, allo stesso modo, le superfici accessorie non possono essere incluse in quella abitabile).
Nel denegato caso in cui accadesse il contrario e la volumetria/superficie accessoria venisse calcolata unitamente a quella residenziale, si verrebbe inevitabilmente a snaturare la suddetta ratio che, si ricorda, è quella di fare un distinguo tra la volumetria/superficie adibita alla presenza permanente di persone e quella che, pur contenuta nel medesimo immobile, non sia (e non possa essere) destinata a questa finalità e abbia pertanto una mera funzione complementare agli spazi abitativi.
Capita tuttavia soventemente che nessuna di queste argomentazioni venga esplicitata nella pianificazione urbanistica comunale.
Se si prende come esempio il PGT del Comune di Brugherio, approvato con D.C.C. n. 56 del 28.6.2022, si nota che l’art. 20 delle Norme Tecniche di Attuazione “NTA” del Piano delle Regole (disciplinante gli Ambiti urbani per insediamenti residenziali) indichi, quali parametri urbanistici per la volumetria assentibile, il solo indice fondiario “If” quantificato in 1,5 mc/mq.
Per espressa previsione dell’art. 3 delle NTA, l’indice fondiario “If” definisce “il volume (V) massimo, espresso in metri cubi (mc), edificabile per ogni metro quadro di Superficie fondiaria (Sf)”.
Ebbene, detto articolo non chiarisce però, allo stesso tempo, se il volume edificabile per ogni mq di superficie fondiaria ricomprenda in sé anche quello accessorio, dal momento che il medesimo viene genericamente descritto all’art. 3 delle NTA del Piano delle Regole come “il prodotto, espresso in mc, della Slp per l’altezza virtuale di 3 metri”.
Al fine di dare una ponderata e corretta applicazione della normativa urbanistica, sarebbe utile, come detto, ricorrere alla disciplina delle superfici e, in particolare, della SLP, così descritta dalla voce n. 13 delle definizioni tecniche uniformi: “somma delle superfici di tutti i piani comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio escluse le superfici accessorie”.
Calando questi riferimenti, nella fattispecie, si evince che, alla luce dell’art. 20 del PGT di Brugherio, nella volumetria assentibile negli Ambiti urbani per insediamenti residenziali dovrà intendersi esclusa quella inerenti alle superfici accessorie.
I volumi accessori e le superfici accessorie condividono infatti la medesima natura che è quella di afferire a dei locali aventi carattere di servizio rispetto a quelli destinati ad abitazione principale.
Entrambi, per tale ragione, sono perciò da calcolare in addizione alla volumetria residenziale.
In conclusione, la volumetria accessoria condivide gli stessi presupposti e le stesse regole della superficie accessoria e va perciò ad incrementare la volumetria abitabile assentita.
Per evitare incomprensioni, sarebbe opportuno che i Comuni, in sede di redazione del proprio PGT, specificassero nelle NTA del Piano delle Regole quale sia il tetto massimo di volumetria accessoria assentibile nelle varie zone, oppure specificassero in quale misura il volume totale dell’area comprenda in sé la stessa poiché, in caso di assenza di simili previsioni, la volumetria accessoria dovrà sempre ritenersi aggiunta a quella abitabile, stante la sua autonomia ed ontologica differenza rispetto a quest’ultima.
Un valido esempio in questo senso è fornito dalle NTA del Piano delle Regole del PGT di Bergamo, approvato con D.C.C. n. 24 dell’11.4.2024, che all’art. 8, derubricato “definizioni urbanistiche ed edilizie”, stabilisce che per “volume urbanistico” debba intendersi il “volume della costruzione calcolato come prodotto della superficie lorda (SL) di tutti i livelli dell’edificio per l’altezza urbanistica. Ai fini della determinazione degli oneri di urbanizzazione primari e secondari al volume così calcolato è aggiunto il volume derivante dalla superficie accessoria (SA) per l’altezza urbanistica”.
In questo caso, è facilmente evincibile che il volume da costruire sia computato solamente sulla SLP, mentre la volumetria accessoria derivante dalle SA abbia rilievo solo per il calcolo degli oneri, come da consolidata giurisprudenza, poiché anche quest’ultimi sono idonei a determinare un incremento del carico urbanistico.
È da ritenere, pertanto, che la superficie accessoria non entra e non incide nel calcolo della S.L. realizzabile o computabile in base all’indice di zona.
Un’ultima notazione si rende utile. Una facile confusione da evitare è quella tra “volume accessorio” e “volume tecnico”, dal momento che tra i medesimi intercorrono delle importanti differenze.
Per volume tecnico si intendono “i vani e gli spazi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio”, che costituiscono una categoria separata rispetto sia al volume abitabile sia al volume accessorio (cfr. voce n. 31 delle definizioni tecniche uniformi).
Essi infatti sono irrilevanti per il carico urbanistico e volumetrico, non venendo conteggiati né nel volume abitabile né in quello accessorio ed è, di conseguenza, liberamente insediabile, purché i locali connessi siano logicamente destinati ad ospitare impianti tecnici.
(Avv. Bruno SANTAMARIA)
